Чем отличается аренда от пользования

Право владения и право пользования в договоре аренды

Чем отличается аренда от пользования

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование .

Из содержания указанной статьи следует, что в рамках договора аренды имущество в одном случае может быть предоставлено во временное владение, в другом — во временное владение и пользование.

Возникает вопрос: в чем заключается отличие договора аренды с правом владения и пользования от договора аренды только с правом пользования? Почему в законодательстве применительно к договору аренды разграничиваются данные понятия?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к правовой природе понятий «право пользования» и «право владения».

Согласно смыслу ст. 210 ГК право владения и право пользования совместно с правом распоряжения являются составными элементами, образующими право собственности. Иными словами, собственник в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества обладает правами его владения, пользования и распоряжения.

Право владения заключается в фактическом обладании вещью. Образно говоря, право владения определяет принадлежность вещи.

К примеру, мы владеем мобильным телефоном, который всегда находится в кармане для обеспечения оперативной связи. Время его использования полностью зависит от желания его владельца.

Владелец телефона самостоятельно устанавливает режим — где, когда и как использовать мобильный телефон.

Право пользования заключается в практическом использовании вещи.

Например, мобильный телефон, который лежит у нас в кармане, предназначен для оперативной связи. Если телефон неисправен либо отключен, то мы им просто владеем. Но если телефон находится в сети и используется в тех целях, для которых он предназначен, — значит, мы реализуем право его пользования.

Право распоряжения заключается том, что по своему усмотрению собственник может распорядиться вещью — продать, подарить, передать в аренду, улучшить, уничтожить и т.д.

Очевидно, что просто владеть телефоном, не используя его по назначению, нецелесообразно. Поэтому право владения некоторыми вещами неразрывно связано с правом их использования.

Это касается и мобильного телефона, право владения которым неразрывно связано с правом его использования.

Из этого следует, что при передаче одного из прав другое передается автоматически, поскольку передача одного из прав (к примеру, права владения) является либо нецелесообразным, либо невозможным (например, нельзя передать право пользования без предоставления права владения).

В частности, если право владения мобильным телефоном еще можно фактически передать, то передать право его использования без передачи права владения мобильным телефоном нельзя. К примеру, нельзя предоставить право позвонить, не предоставив сам телефонный аппарат.

Поэтому с учетом обстоятельств нецелесообразности либо невозможности «разделить» право владения и право пользования в отношении определенного имущества в ст.

577 ГК было закреплено, что по договору аренды одновременно передается как право владения, так и право пользования. На практике одновременная передача прав владения и пользования применяется, как правило, в отношении движимого имущества, т.

е. имущества, которое не может быть использовано в отрыве от права владения.

Например, мобильный телефон не может использоваться двумя лицами одновременно, поскольку в момент разговора телефон находится во владении и используется исключительно одним лицом.

Другое лицо не может звонить по данному телефону в момент его использования первым лицом. Конечно, после того, как первое лицо закончит разговор, оно может передать телефон для звонка другому лицу.

Однако здесь право использования другим лицом будет сопряжено с передачей данному лицу права владения телефоном.

Передача только права пользования заключается в том, что право владения имуществом не передается, т.е. владелец имущества не теряет права обладания им.

В каких же случаях право владения имуществом не прекращается? Право владения не прекращается, когда право пользования имуществом может быть предоставлено одновременно нескольким лицам. На практике это касается, как правило, недвижимого имущества, т.е. имущества, которое нельзя «забрать и унести».

Однако не всегда аренда недвижимости сопряжена с передачей только права пользования. К примеру, если в аренду передается изолированное помещение (например, офис, торговый павильон, склад и т.д.

), то арендатор, как правило, приобретает как право пользования, так и право владения, поскольку арендатору интересен не только факт его использования, но также обстоятельства невозможности использования данного имущества другими лицами.

В данном случае арендатор заинтересован в том, чтобы полученное во владение изолированное помещение без ущерба арендованному имуществу могло быть использовано исключительно по его усмотрению, чтобы он самостоятельно мог расположить мебель, установить режим работы, ограничить доступ иных лиц и т.д.

В случае, если в аренду передается часть принадлежащего арендодателю неизолированного помещения (к примеру, часть коридора) либо целевого помещения (например, здания котельной), пользование которыми не прекращается иными лицами, то происходит передача только права пользования, поскольку арендатор получает право использовать данное имущество наряду с другими лицами. В данном случае имущество может быть использовано арендатором в порядке, определенном арендодателем. Арендатор не может самостоятельно решать вопросы, связанные с режимом его использования.

Таким образом, договор аренды с правом владения и пользования по отношению к договору аренды только в правом пользования предоставляет арендатору больший объем прав, в т.ч. позволяет без ущерба имуществу физически воздействовать на него, например, перемещать, а также дает право определять режим его использования.

Выбор договора аренды с правом владения и пользования либо только с правом пользования определяется участниками сделки при заключении договора с учетом необходимых обстоятельств и целей, для которых имущество предоставляется в аренду.

Однако не стоит забывать, что главной целью договора аренды является не фактическое владение имуществом, а возможность его использования. Именно за извлечение полезных свойств из арендуемого имущества (т.е. его использование) и взимается арендная плата .

При этом ключевым моментом выступает именно возможность его использования, а не фактическое пользование. Арендодатель предоставляет право владения имуществом и/или возможность его использования. А уже арендатор самостоятельно определяет порядок его использования.

Отсутствие возможности использования имущества по назначению, в частности, выступает основанием для пересмотра размера арендной платы либо для прекращения договора аренды .

Читайте эту статью в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Источник: https://ilex.by/pravo-vladeniya-i-pravo-polzovaniya-v-dogovore-arendy/

Аренда или пользование?

Чем отличается аренда от пользования

27.11.06

НЕ ВСЯКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ МОЖЕТ ПОЗВОЛИТЬ СЕБЕ КУПИТЬ ПОМЕЩЕНИЕ ПОД СКЛАД. БОЛЬШИНСТВО СТАРАЕТСЯ АРЕНДОВЫВАТЬ НЕОБХОДИМЫЕ ПЛОЩАДИ ИЛИ ПОЛУЧАТЬ ИХ ИНЫМ СПОСОБОМ-В БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ.

ПОСЛЕДНИЙ ВАРИАНТ ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ЯВЛЯЕТСЯ ВТОРЫМ ПО ПОПУЛЯРНОСТИ И, КАК АРЕНДА, ИМЕЕТ СВОИ ПЛЮСЫ И МИНУСЫ При заключении договора аренды особое внимание следует уделить определению предмета аренды. В документе должно быть четко обозначено, какое именно имущество арендуется.

Даже если вы арендуете все строение целиком, лучше указать все помещения и приложить к договору аренды поэтажный план. Так, одна организация решила арендовать часть здания под офис.

Договор аренды не могли зарегистрировать несколько месяцев, поскольку, по мнению регистратора, арендуемое имущество в нем было определено недостаточно четко.

В итоге организация была вынуждена не только представить копии поэтажного плана, но и указать перечень арендуемых помещений в соответствии с приложенным планом (по списку). Необходимо учитывать еще и то, что если будут выявлены незаконные перепланировки, в регистрации договора откажут. Также следует обратить внимание на то, что документ должен быть подписан уполномоченными лицами.

ТОНКОСТИ РЕГИСТРАЦИИ

Но необходимо ли регистрировать договор аренды? Существует несколько противоречивых мнений. С одной стороны, законодательство говорит о необходимости регистрации договоров с недвижимостью. С другой стороны, установлено, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее одного года, не подлежит регистрации. И вот тут все будет зависеть от того, как вы определите сроки действия своего договора. Как правило, стороны предпочитают заключать договор на 11 месяцев или на 360 дней. Это позволяет им соблюдать правило о сроках действия договора и избавляет от необходимости регистрировать его.

В РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА ОТКАЖУТ, ЕСЛ1 ВЫЯВЯТСЯ НЕЗАКОННЫЕ ПЕРЕПЛАНИР0ВКИ

Вместе с тем при заключении краткосрочного договора всегда существует опасность того, что арендодатель расторгнет его сразу, как только истечет срок аренды. Здесь арендатор совершенно беззащитен, поскольку ни предусмотренная в договоре возможность его пролонгации (продления срока действия), ни закрепление за арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды не лишит арендодателя права расторгнуть договор в соответствии с законодательством или не заключать его на новый срок. Часто возникает вопрос: если договор, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется в соответствии с оглашением сторон, можно ли говорить о том, что срок его действия меньше года? Как ни странно, да! Дело в том, что в этом случае каждый срок аренды будет рассматриваться отдельно. В соответствии с законодательством (ст. 621 ГК РФ), если арендатор будет пользоваться помещением по истечении срока окончания аренды и арендодатель против этого возражать не будет, договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Если в договоре предусмотрена его пролонгация на определенный срок, вышеуказанное правило неприменимо. В принципе договор, заключенный на неопределенный срок, также не подлежит регистрации. Однако такие договоры вызывают недовольство проверяющих органов.

ЕСЛИ ПОЛЬЗОВАНИЕ БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ

Договор безвозмездного пользования имуществом практически идентичен договору аренды. Отличие состоит только в том, что аренда оплачивается, а безвозмездное пользование не предусматривает никаких материальных

ПОД ПРИКРЫТИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Предположим, прибыль организации составила за год 100 тыс. руб. На аренду своих помещений организация потратила 10 тыс. руб. за год. Таким образом, сумма налога будет рассчитываться не со 100 тыс. руб., а только с 90 тыс.

Поскольку сумма налогов, поступающих в казну, может таким образом уменьшаться, налоговые органы в ходе проверок довольно тщательно проверяют факты заключения договоров аренды и платежей по ним.

То есть если вы заключили договор аренды три года назад и все это время он действовал, но платежей по нему не было, а при расчете налога на прибыль они учитывались, налоговые органы станут задавать вам крайне неприятные вопросы.

выгод для лица, представляющего свое имущество в пользование. В договоре аренды необходимо четко обозначить размер и порядок оплаты (раз в месяц или раз в год и пр.) арендных платежей. Все остальные пункты рассматриваемых в статье договоров похожи. Расторгнуть договор арендодатель и ссудодатель (по договору безвозмездного пользования) могут в случае причинения арендатором или пользователем ущерба имуществу и в иных случаях, когда интересы владельца имущества поставлены под угрозу пользователем этого имущества. Кроме того, договор аренды может быть расторгнут, если арендатор не осуществляет арендные платежи. Любой из этих договоров можно расторгнуть в одностороннем порядке. Однако об этом необходимо заранее (примерно за месяц) уведомить вторую сторону.

ДОГОВОРА. ЗАКЛЮЧЕННЫЕ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК. ВЫЗЫВАЮТ НЕДОВОЛЬСТВО ПРОВЕРЯЮЩИХ ОРГАНОВ

Кого интересует вопрос о том, на каком основании вы занимаете помещение, так это налоговые органы. Точнее, им важно знать, платите ли вы за аренду или нет. И если платите, то сколько. Казалось бы, ну какое им дело? Однако вся тонкость в том, что наличие договора подтверждает ваши расходы (или доходы). Ведь если у вас в договоре указано, что за арендуемую площадь вы платите аренду в размере 10 тыс. руб. ежемесячно, то это значит, что при расчете налога на прибыль вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму своих арендных платежей. То есть за год высможете уменьшить налогооблагаемую базу на 120 тыс. руб. Что это означает, подробно изложено во врезке Под прикрытием договора аренды . Точно так же обстоит дело и с безвозмездным пользованием имуществом. Налоговые органы считают, что, пользуясь имуществом безвозмездно, пользователь фактически получает материальную выгоду в размере той суммы, которую он должен был бы заплатить за аренду этого имущества. Что самое странное, иногда в таких ситуациях они выдвигают требования заплатить налог не только пользователю имущества (получившему фактическую выгоду), но и владельцу имущества, который, по их мнению, путем заключения договора безвозмездного пользования уменьшил налогооблагаемую базу. Кроме того, поскольку сторонами договоров являются коммерческие организации, цель деятельности которых – извлечение прибыли, налоговые органы предъявляют свои претензии уже к собственникам имущества, поскольку те фактически сами отказываются от части прибыли. А раз прибыль уменьшается, уменьшается и количество налогов, поступающих в казну. Также налоговые органы предполагают, что при использовании помещений по договору аренды или безвозмездного пользования арендатор (пользователь) должен платить налог на землю, на которой располагается используемое помещение. Их не смущает даже тот факт, что платить этот налог должен собственник земли, который предоставил свои помещения в пользование.

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ПРАКТИЧЕСКИ ИДЕНТИЧЕН ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

НЕ ИСКУШАЙТЕ НАЛОГОВИКОВ

С проблемой исчисления и уплаты налогов тесно связана и проблема налоговых проверок, которые проводятся с целью выявления и пресечения налоговых правонарушений. Во время таких проверок налоговикам для ознакомления необходимо будет представить оригинал договора аренды (безвозмездного пользования). В случае необходимости налоговым органам может быть передана заверенная организацией копия. Если речь идет о договоре аренды и появляется необходимость подтвердить факт уплаты арендных платежей, придется представить документы, подтверждающие перевод денег (платежек, как правило, достаточно). Если оплата производилась по обычной платежке, принесенной в банк, -это одно, и совсем другое, если платежка была направлена в банк в электронном виде по специальной электронной системе расчетов. Распечатать такой документ можно. Однако на нем будет указано, что платеж совершен электронно, и не будут проставлены отметки плательщика и банка. Как правило, один вид этих бумаг сильно огорчает налоговиков и заставляет их задуматься о подлинности документов. И уж совсем все плохо, если арендатор и арендодатель оказались клиентами одного банка. Дело в том, что расчеты между клиентами одного банка теоретически могут совершаться с помощью внутренних проводок, тогда как все расчеты обычно отражаются на корсчете банка. Налоговым органам всюду видится (и иногда совершенно правильно) призрак ухода от налогов. Однако есть более цивилизованные методы оптимизации налогообложения, которые меньше раздражают налоговиков и более изящны.

И ВСЕ-ТАКИ ДОГОВОР АРЕНДЫ НАДЕЖНЕЕ

Намного проще сделать договор безвозмездного пользования имуществом.

Однако в этом случае интересы сторон не защищены: владелец имущества не сможет претендовать на какую-либо плату, а пользователь, как правило, не может рассчитывать на достойные условия договора (он будет скорее всего краткосрочным). Если у вас есть хоть немного времени, потратьте его на заключение и регистрацию договора аренды.

В крайнем случае заключите его без указания срока или на 11 месяцев. Но помните: чем сложнее порядок заключения договора, тем надежнее этот договор. Ведь кроме сторон его проверят еще несколько незаинтересованных лиц.

…И СОТРУДНИКОВ МВД

К сожалению, далеко не всегда налоговая проверка проводится налоговыми органами. В документацию, связанную с арендой или безвозмездным пользованием имуществом, может заглянуть и МВД. Во-первых, в МВД существует специальное управление, занимающееся борьбой с налоговыми преступлениями. Во-вторых, по факту выявленных нарушений органы МВД могут возбуждать уголовные дела и проводить необходимые мероприятия. И в-третьих, МВД может проверить, на основании каких документов организация занимает конкретное помещение. Например, ООО Лютик занимало первый этаж жилого дома, переоборудованный под офисное помещение. В ходе проверки МВД было установлено, что данное помещение арендуется у другой организации. Также выяснилось, что договор аренды отсутствует. В результате 000 Лютик было вынуждено на некоторое время прекратить деятельность, поскольку требовалось подготовить договор.

В СЛУЧАЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ИНТЕРЕСЫ СТОРОН НЕ ЗАЩИЩЕНЫ

Довольно часто по договору аренды или безвозмездного пользования организация использует полученное помещение в качестве своего юридического адреса, который фигурирует во всех документах. В таком случае лучше заключить с собственником помещений долгосрочный договор, который позволит сохранить уверенность в том, что адрес регистрации (постановки на налоговый учет) не придется менять каждый год. Кроме того, долгосрочный договор аренды, оформленный по всем правилам и зарегистрированный в ФРС, вызовет намного больше доверия у работников любых госорганов.

Журнал Складские технологии 5, 2006г.

15.01.21

DPD SHOP для малого и среднего бизнеса: статистика 2020

Источник: http://vch.ru/event/view.html?alias=arenda_ili_polzovanie

Владение и/или пользование (к развитию одного положения статьи Р. С. Бевзенко «Аренда части вещи»)

Чем отличается аренда от пользования

В статье Р. С. Бевзенко “Аренда части вещи”, опубликованной в 1-м № журнала РШЧП (http://privlaw-journal.com/arenda-chasti-veshhi/) и в соответствующем топике на zakon.ru (https://zakon.ru/blog/2018/09/04/arenda_chasti_veschi) есть следующий фрагмент:

“Положения статьи 606 ГК РФ дают возможность договариваться о том, что объект аренды может быть передан как во владение и пользование арендатору, так и только в пользование.

Я в свое время долгое время пытался понять, как можно совместить требование о том, чтобы в аренду передавалась только вся вещь в целом, и простое пользование (но не владение!) ею, и у меня никак не получалось: как можно пользоваться всей (недвижимой) вещью, но не владеть ею?!”

В контексте своих рассуждений автор объясняет реализуемость ст. 606 ГК РФ как раз возможностью арендовать не всю вещь, а только ее часть. Однако безотносительно к истинности / ложности этого взгляда ст. 606 ГК РФ заслуживает самостоятельного рассмотрения и вне контекста рассуждений автора.

В связи с этим можно вынести на обсуждение 2 вопроса:

1. возможно ли в принципе пользование без владения?

2. возможно ли пользование без владения специально у арендатора?

Двигаться приходится не “от абстрактного к конкретному”, поэтому точкой отсчета станет правовой статус арендатора.

Предуведомление: на zakon.ru уже была специальная дискуссия, инициированная А. О. Рыбаловым, по поводу владения и держания, в том числе применительно и к арендатору (https://zakon.ru/blog/2017/12/26/oposredovannoe_vladenie_i_derzhanie). Пользование вещью в ней не обсуждалось, хотя по части владения эти два топика пересекаются.

1. Пользование вещью без владения ею арендатором:

1.1. Для начала – дистинкция между владением и пользованием и только пользованием по договору аренды (почерпнуто из “К+”):

Арендатор будет исключительно пользоваться вещью, если:

1. арендодатель не желает предоставлять арендатору вещно-правовые способы защиты;
2. арендодатель желает оставить за собой право определять режим доступа к вещи, в полной мере воздействовать на нее либо перемещать ее в пространстве;

3.  обладание вещью для пользования ее затруднительно (вариант – нецелесообразно) в силу свойств самой вещи или из-за отсутствия у арендатора разрешения на его эксуплуатацию (в качестве примера приводится аренда каналов связи).

Если этих прав нет исключительно при пользовании вещью, то арендатор – субъект этих прав (по крайней мере первых 2-х, с 3-м пунктом имеется неясность), когда он не только пользуется предметом аренды, но и владеет им.

1.2. Теперь нужно понять, какова substantio locatio-conductio rei, после чего только и можно будет проверить на прочность предложенные дистинкции относительно прав арендатора.

По римскому праву арендатор имел лишь naturalis possessio, то есть был носителем corpore, но не animus, поэтому, говоря строго, он был не владельцем, а держателем.

Развитие правовой доктрины в Средние века и в Новое время привело к пересмотру этого положения: арендатор получил защиту как от собственника, так и от 3-х лиц, у него сохраниялось право на вещь и при измнении ее собственника, поэтому его обладание вещью стало владением. 

И сейчас в нашей юриспруденции утверждается, что арендатор безусловно обладает в своем интересе (в противоположность древнеримскому взгляду) и потому владеет, а вот хранитель своего интереса не имеет и, соответственно, не владеет, а “держит” вещь (А. О Рыбалов). 

Таким образом, положение, что арендатор пользуется (которое осталось неизменным с древнеримской юриспруденции), но и владеет вещью, стало общепризнанным и в позитивном праве, и в осмысливающей его догме (доктрине). 

Насколько в таком случае корректно существование ст. 606 ГК РФ и, следовательно, имеющиеся попытки (подобно изложенной) обосновать пользование, но не владение арендатора? Останется ли субъект арендатором, когда его его лишат права вещной защиты?

И даже если субъект вправе появляться в помещени, например, только с 14.00 до 15.00 или автомобиль будет периодически перемещаться собственником в разные места, разве в периоды, когда субъект будет находиться в помещении или управлять автомобилием, он не будет владеть вещью, пусть и в рамках, поставленных собственником?

Ответ на 1-й вопрос следует из вышеперечисленных тезисов, хотя и дается без развернутого обоснования: не может быть пользования без владения (об этом, кажется, заявил еще В. А. Белов в одном из своих первых учебников по ГП начала 2000-тысячных со ссылкой на Р. Йеринга).

Источник: https://zakon.ru/discussion/2018/10/03/vladenie_iili_polzovanie_k_razvitiyu_odnogo_polozheniya_stati_r_s_bevzenko_arenda_chasti_veschi

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.