Цена объекта оценки это

Оценка недвижимости: в каких случаях она нужна?

Цена объекта оценки это

Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.

Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!

Оценка квартиры — что это такое?

Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.

Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.

Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!

Назад к содержанию

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:

  • Оформление ипотечного кредита;
  • Купля-продажа квартиры;
  • Обмен жилья;
  • Судебные разбирательства;
  • Реорганизация предприятия.

В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.

Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.

Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.

Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.

Назад к содержанию

Виды оценки

Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.

  1. Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
  2. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
  3. Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
  4. Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.

Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.

Назад к содержанию

Методы оценки недвижимости

Согласно Федеральному Закону № 135 «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», оценщики в своей работе могут использовать следующие методы:

  1. Сравнительный;
  2. Доходный;
  3. Затратный.

Сравнительный метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Его суть кроется в названии. Эксперту нужно изучить внушительный объем информации, сопоставить несколько схожих объектов и вынести вердикт. задача — сделать так, чтобы покупатель не купил объект по завышенной цене.

Доходный метод используется для оценки инвестиционного потенциала. Оценщик определяет, какую прибыль будет приносить определенный объект недвижимости. Кроме того, в доходном методе учитываются возможные риски. Ключевая идея оценки доходным методом — не переплатить за недвижимость, если она не будет окупать себя должным образом.

Что касается затратного метода, то его суть заключается в следующем: объект не должен стоить больше той суммы, которую придется потратить на его строительство или же восстановление. Чаще всего используется для оценки домов и земельных участков под застройку.

По мнению экспертов, наиболее точных результатов можно ожидать только в том случае, когда оценщик использует все три метода в совокупности.

Назад к содержанию

Как происходит оценка?

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.

  1. Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
  2. На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
  3. Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
  4. Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
  5. Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.

Еще раз обратим ваше внимание на тот факт, что судебные инстанции и финансовые организации принимают во внимание только официальные бумаги! Лучшее решение — это обратиться в проверенную оценочную компанию.

Если вы желаете купить квартиру в Сочи и хотите сделать это с максимальной выгодой для себя, обращайтесь к специалистам компании «Винсент Недвижимость»! Мы знаем все о рынке, следим за изменениями цен и поможем вам купить жилье на самых выгодных условиях!

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/otsenka-nedvizhimosti-v-kakikh-sluchayakh-ona-nuzhna/

Определение видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки

Цена объекта оценки это

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Виды стоимости объектов недвижимости.

На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта и функций оценки) и обусловливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости.

Если оценка недвижимости имущества производится в целях получения ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимости собственности), оценщику важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик (владелец недвижимости) не вернет дол (кредит).

При оценке недвижимости в целях налогообложения в западных странах используется рыночная или восстановительная стоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводства последнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, т.е.

стоимость недвижимости для конкретного инвестора.

При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации, а также при оценке в целях страхования недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или стоимость замещения.

Рыночная стоимость.

В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов.

Подразумевается, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий.

Мотивация покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.

Обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов.

Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени (достаточное для того, чтобы с информацией о продаже недвижимости ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта).

Оплата произведена на условиях финансирования сделки.

Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене – в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость)

Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости.

Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Инвестиционная стоимость.

Понятие «инвестиционная стоимость», сходное с понятием «стоимость в использовании», означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства.

Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход.

Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта)

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функционального аналога.

Страховая стоимость.

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость)

Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.

Существует три подхода к оценке стоимости имущества.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа.

Рыночный подход – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Дата проведения оценки (дата определения стоимости) – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (для объектов недвижимости, как правило, соответствует дате проведения осмотра имущества).

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки – это период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Срок экспозиции объекта оценки — срок, рассчитываемый с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.



Источник: https://infopedia.su/17x8a90.html

Понятия «цена» и «стоимость» в оценочной деятельности — Audit-it.ru

Цена объекта оценки это

Л. Д. Ревуцкий, к.т.н.,с.н.с. (доцент по специальности), Член-корреспондент РАЕН Внештатный эксперт информационного агентства «ИВИС»

г. Москва

В русском языке не очень много таких многогранных, многосторонних, многообразных и широчайших понятий как понятия цены и стоимости.

Основные наиболее распространённые понятия цены и стоимости можно почерпнуть из старых и современных толковых словарей русского языка, а также из монографий, учебников, учебных пособий, нормативной правовой и финансово-экономической документации, из тысяч статей по вопросам цен, ценообразования и оценки стоимости.

Не собираюсь заниматься обзором обширной информации на эту тему. Ограничусь указанием ссылок на 4 типичные публикации из тысяч существующих [ 1, 2, 3, 4 ].

Отмечу только два момента:

– первые ответы на вопрос о том, что такое «цена» появились тысячелетия назад, когда возникла возможность обменивать образовавшиеся лишние «рога» у одних людей на излишки «копыт» – у других, и наоборот;

– практически во всех современных источниках информации на затрагиваемую тему указывается, что цена – это денежное или иное выражение стоимости предмета-объекта купли-продажи (при этом в публикациях по вопросам оценки стоимости объектов оценки утверждается, что стоимость таких объектов является их наиболее вероятной ценой).

Придумать и изложить более качественные определения понятий цены и стоимости товаров и не товаров у человечества за всю историю его существования не хватило пороху. Здесь, видимо, действует ещё не известный науке закон сохранения (сбережения) и экономии энергии умственных усилий человека, в конечном итоге тормозящий процесс повышения уровня благосостояния людей планеты.

Нельзя однозначно понять, происходящее с определениями этих понятий имеет случайный или же не случайный характер? Почему в практической жизни понятие цены часто приравнивают к понятиям стоимости и ценности, а понятие стоимости, в частности, доходоприносящих активов, – к понятиям их общей экономической ценности, рыночной капитализации и среднерыночной договорной цены? Общеизвестно, что раз что-то делается, значит, на это есть какие-то причины. Рассуждения о возможных причинах неправомерной подмены рассматриваемых понятий другими не синонимичными понятиями, соответствующего ценового и стоимостного подлога, оставлены вне рамок данной статьи.

Ниже приведены предлагаемые мной уточнённые определения понятий цены и стоимости предметов (объектов) купли-продажи и залога, а также других активов (например, акционерных компаний) в случаях их разделения, слияний и поглощений.

Цена представляет собой договорное, рыночное значение денежного или иного (например, натурально-вещественного, ценностно-бумажного, т.е. деривативного, либо криптовалютного) эквивалента объекта завершённой торговой сделки, в результате которой сменился собственник (владелец) этого объекта.

Другими словами: цена – это оплаченная договорная (рыночная) оценка величины обменной (меновой) экономической ценности объекта оценки после заключения торговой сделки по его купле-продаже, передаче в залог либо обмену на других условиях.

Ключевые слова для понятия цены: договорная, рыночная, так как цена является результатом достижения компромисса между ценовым ожиданием продавца объекта купли-продажи (цена предложения) и платёжеспособностью его покупателя (цена спроса).

Для того, чтобы торговая сделка состоялась, продавец и покупатель в процессе рыночного торга, как правило, должны пойти на взаимные уступки, т.е. согласовать окончательный ценовой результат завершающейся сделки.

Кстати, твёрдые (неуторговываемые) цены, например, на товары массового потребления, продукты питания и товары длительного пользования в магазинах розничной торговли, а также на лекарства в аптеках, если они находят своего покупателя, по своей сути также могут рассматриваться как цены договорные.

Возникает закономерный вопрос, чем понятие цены оцениваемого объекта отличается от понятия его стоимости?

Стоимость – это расчётное, научно обоснованное нормализованное (нормальное, нормативное, нормированное, номинальное) значение денежного или иного эквивалента оцениваемого объекта (предмета, актива) на дату определения величины этого показателя.

Иными словами: стоимость – это расчётная научно обоснованная, нормализованная величина обменной (меновой) экономической ценности объекта оценки на дату её определения.

С позиций здравого смысла, показатель нормы стоимости объекта оценки целесообразно определять незадолго до начала процедуры рыночного торга при определении окончательной цены купли-продажи этого объекта.

В свою очередь, ключевые слова для понятия стоимости: расчётная, научно обоснованная, нормализованная.

Отсюда следует, что показатель стоимости имущества, предмета, объекта, актива, в отличие от их цены или капитализации, ни при каких обстоятельствах не может считаться и быть рыночным показателем, как это повсеместно указывается в современной нормативно-правовой и научно-методической документации по вопросам оценочной деятельности, а также в существующих федеральных и международных стандартах оценки.

Нельзя не заметить, что по своей физической сути, стоимость объекта оценкипредставляет собой расчётную нормусправедливой достовернойрыночной цены этого объекта, а сама цена является фактическим окончательным значением этого договорного показателя.

По разным причинам договорная цена объектов купли-продажи может быть ниже, равной или выше расчётной нормы справедливой достоверной рыночной цены, т.е. стоимости этих объектов.

В отдельных случаях разница в величине показателей цены и стоимости конкретного товара может быть в разы.

Так же в разы бывают различия в величинах первоначально объявляемой продавцом по собственному усмотрению цены своего товара и компромиссной цены его приобретения покупателем, особенно на рынках стран Востока и Юга земного шара.

В интересах государства, общества, всего народа страны было бы такое положение вещей, при котором факты договорных цен, особенно по дорогостоящим, экономически значимым объектам рыночного торга, максимально приближались бы или были равны расчётным нормам справедливых рыночных цен, т.е. показателям научно обоснованной стоимости таких объектов.

Для того, чтобы стоимость (норма справедливой достоверной рыночной цены) объекта купли-продажи могла быть признанной научно обоснованной, как минимум, должны быть соблюдены следующие условия:

– профессиональная обязанность оценщика величины этого показателя состоит в том, чтобы оценивалась именно стоимость рассматриваемого объекта оценки, а не его фактическая общая экономическая ценность, фактическая рыночная капитализация или фактическая среднерыночная цена, как это сплошь и рядом делалось раньше и делается в настоящее время;

– выбранные для оценки стоимости объектов оценки методологические подходы и конкретные методы выполнения оценочной работы должны полностью соответствовать поставленной перед оценщиком оценочной задаче (в частности, для определения стоимости предприятий недопустимо применение метода дисконтирования денежных потоков и методов сравнительного – рыночного подхода к решению подобных оценочных задач);

– исходные данные, используемые для расчёта искомой стоимости объекта оценки выбранными методами должны быть уместными и достоверными, подтверждёнными результатами очередного проведенного аудита;

– уровни квалификации оценщика и эксперта качества (достоверности) полученного результата оценки стоимости экономически важных объектов оценки должны соответствовать особенностям и сложности решаемых оценочных задач.

Пытаясь разобраться с понятием «стоимость», невольно понимаешь сложность формулирования корректного определения этого понятия из-за его объективной многоликости.

С одной стороны, стоимость – это расчётная норма величины денежного или иного эквивалента оцениваемого объекта, расчётная норма денежной или иной величины его

обменной экономической ценности, а с другой стороны, – это расчётная, научно обоснованная норма величины его справедливой достоверной рыночной цены на дату её определения.

Предлагаемая автором формула для определения стоимости экономически значимых средних, крупных, крупнейших предприятий и их всевозможных хозяйственных объединений при использовании доходного подхода к решению подобного рода оценочных задач представлена в публикации [ 5 ].

По доходонеприносящим товарам показатели их стоимости определяют, как правило, методами затратного подхода: обычно по себестоимости изготовления с прибавлением к ней нормы прибыли изготовителя.

Цены предложения таких товаров рассчитывают путём добавления к их стоимости затрат, связанных с доставкой этих товаров к оптовым базам, местам купли-продажи и размещением на соответствующих рынках, в мелких торговых точках или в крупных магазинах торговых сетей.

Стоимость доходоприносящих товаров (в частности, предприятий) теоретически и практически обоснованно и целесообразно определять одновременно наиболее подходящими для каждого конкретного случая методами затратного и доходного методологических подходов. Итоговым результатом такой оценочной работы всегда следует считать больший по величине результат из двух полученных разными методами. При существовании договорных цен на подобные товары этот принцип объективен, оправдан и сомнений не вызывает.

Для разных людей понятие «справедливая стоимость», по мнению автора этой публикации, является не однозначным, не чётким, поэтому в нормативно-правовой и нормативной финансово-экономической документации, в учебной литературе употребления этого понятия и его термина следует избегать.

Словосочетание «рыночная стоимость», в силу его антинаучности и неправомерности, также должно навсегда исчезнуть из всех видов документации и публикаций по вопросам оценочной деятельности.

Рекомендации использовать при определении стоимости предприятий методы сравнительного (рыночного) подхода бесспорно лженаучны, принципиально ошибочны, и им не должно быть места в документах, учебниках и учебных пособиях на темы оценки

Разработчикам и доработчикам Федеральных и Международных стандартов оценки (ФСО и МСО), Международных стандартов финансовой отчётности (МСФО) и Международных стандартов аудита (МСА), авторам соответствующих образовательных стандартов, учебников и учебных пособий, следует принять приведенные выше соображения по понятиям справедливой и рыночной стоимости к сведению, и ввести в эти стандарты и учебную литературу соответствующую правку.

В завершение статьи отмечу, что понятие цены по отношению к товарам является достаточно чётким, а при использовании его в эмоциональном, «поэтическом» и метафоричном смысле оно относится к понятиям абсолютно не чётким (цена интуиции, цена правды, цена счастья, цена семейной жизни, цена войны, цена человека, цена глобализации, цена офшоризации, и т.д. и т.п.).

При употреблении слова «цена» в переносном значении, это слово имеет синонимы: последствие (последствия) и результат (результаты).

Библиографические ссылки

1. Что такое цена – полный обзор понятия, основные определения, функции и виды цен. Электронный адрес в интернете: http://hiterbober.ru/business-terms/chto-takoe-cena-opredelenie-funkcii-vidy.html

2. Андреев Антон, Репина Н.А. Анализ понятия «цена» в экономических учебниках. Электронный адрес в интернете: http://www.terminomika.ru/data/library/colleagues/andreev.html

3. Ревуцкий Л.Д. Рыночная стоимость и рыночная цена предприятия и других бизнес-объектов. – М.: ж. «Вопросы оценки», № 1, 2004, с. 38 – 43.

4. Ревуцкий Л.Д. Система ключевых ценностных, стоимостных и ценовых показателей предприятий. Электронный адрес в интернете: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/894204.html

5. Ревуцкий Л.Д. Уточненная формула для определения экономически справедливой стоимости предприятий. Электронный адрес в интернете: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/207590.html

Ключевые слова: объект, купля-продажа, обмен, оценка, цена, стоимость, денежный или иной эквивалент, норма стоимости, норма справедливой достоверной цены, чёткое и нечёткое понятие.

АННОТАЦИЯ

В статье предложены уточнённые определения понятий цены и стоимости объектов купли-продажи и обмена.

Обосновывается недопустимость использования во всех видах ценовой и оценочной документации, в соответствующих образовательных стандартах и учебной литературе понятий и терминов справедливой стоимости и рыночной стоимости таких объектов, неправомерность подмены понятия их среднерыночной цены понятием несуществующей рыночной стоимости при рекомендациях применять методы сравнительного (рыночного) подхода к решению оценочных задач.

Отмечается противозаконность оценочного подлога, при котором искомый показатель стоимости объекта оценки мотивированно, как правило, в корыстных целях, подменяется показателями его общей экономической ценности или рыночной капитализации либо среднерыночной цены.

Материал предназначен для теоретиков и практиков ценовой и оценочной деятельности, разработчикам стандартов и другой документации, а также авторам учебной литературы по этим вопросам.

4 декабря 2017 г.

Леопольд Давидович, независимый ценовед и оценковед узкой специализации

E-mail: rev_ld@mail.ru

Примечания.

  1. В тех случаях, когда договорная цена товара не равна его расчётной стоимости, она не может считаться общественно (социально) справедливой и достоверной.

  2. Небрежностью, хаосом в понятийно-терминологическом аппарате оценочной и ценовой деятельности людей умело пользуются мошенники, нанося заметный ущерб экономике страны. Иногда хаос в определении понятий и терминологии для некоторых видов деятельности насаждается преднамеренно.

  3. Слово и понятие «ценовед» – производное от слова и понятия «ценоведение».

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/932197.html

Виды стоимости в оценочной деятельности

Цена объекта оценки это

Основной целью любой оценки является определение величины стоимости объекта. При этом, определяющим аспектом работы оценщика является конкретный вид стоимости, величину которой нужно рассчитать.

Рыночная стоимость

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” дает следующее определение рыночной стоимости (Статья 3. Понятие оценочной деятельности): “…

под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.”

По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением.

Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости.

Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.

Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%.

Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве – это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже.

Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения могут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения.

Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям.

Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости, нежели при использовании фактических рыночных данных.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки – чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Отметим, что закон 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (статья 7) содержит норму: “В случае, если ….. не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов “действительная стоимость”, “разумная стоимость”, “эквивалентная стоимость”, “реальная стоимость” и других.

” То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Виды стоимости, отличные от рыночной

Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)” дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:

  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор – разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он быстрее получит больше денег. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться и так, что инвестиционная стоимость будет меньше рыночной – это означает что выбран неэффективный инвестиционный план.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость – это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при двух чрезвычайных условиях – период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке и продажа объекта является вынужденной.

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Рассмотрим ситуацию, когда предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Если принято решение ликвидировать предприятие в течение, например, 1-й недели, то за этот срок явно не удастся продать офисную технику по рыночной стоимости. В условиях жестко ограниченных сроков продажи следует оценивать именно ликвидационную, а не рыночную стоимость имущества.

Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.

Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны – ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и установление жестких сроков продажи здесь не успевает оказать отрицательного эффекта на стоимость.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости своего объекта, вы можете ее оспорить (уточнить) – либо в специальной комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, либо в судебном порядке. Для этого потребуется заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости недвижимости и представить требуемый комплект документов в комиссию или суд.

Наши услуги

Наша компания успешно проводит независимую оценку стоимости имущества уже более 15-ти лет. За подробными консультациями по данному вопросу обращайтесь по нашему телефону в Москве: +7 495 726-86-74 по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Частые вопросы

Вопрос: Можно ли определить рыночную стоимость, если аналогов объекта оценки нет на открытом рынке?

Ответ: Да, можно – для этого существуют методы доходного и затратного подходов к оценке стоимости – они позволяют установить, какой будет наиболее вероятная цена продажи объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции несмотря на то, что сами цены подобных объектов на рынке нам не известны.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/vidy_stoimosti_v_ocenochnoj_dejatelnosti.htm

Полезная информация об оценке недвижимости

Цена объекта оценки это

Полезная информация об оценке недвижимости.

Общие понятия и определения, обязательные к применению в соответствии с ФСО-1  разд. II и ФСО-2 (пп. 7-10)

  1. Объект оценки- это объекты гражданских прав, в отношении которых  законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
  2. Цена объекта оценки – это денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки
  3. Стоимость объекта оценки – это расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости Совершении сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
  4. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке
  5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке
  6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное
  7. Затраты – это денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки
  8. Наиболее эффективное использование объекта оценки определяется как использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
  9. Экспертиза отчета об оценке это – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки
  10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним
  11. Рыночная стоимость (определяется при целях оценки- при изъятии имущества для гос. нужд, при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров ( наблюдательного совета) общества, при определении  стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке, при определении стоимости не денежных вкладов в уставной капитал, при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
  12. Инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки. при этом учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен)
  13. Ликвидационная стоимость (определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой  данный объект оценки  может быть отчужден  за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих  продавца отчуждать объект на условиях, не соответствующих рыночным.)
  14. Кадастровая стоимость (определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. в частности определяется для целей налогообложения)

Дополнительные понятия и определения.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ГК РФ, ч.I, ст. 130, в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ).

Недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость.

Интерес или интересы в недвижимом имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности (например, соответствующим документом) отдельно от самой физической недвижимости.

Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием. (МСО-2005).

Затраты на воспроизводство – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий (ФСО №1).

Затраты на замещение – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО №1).

Объект-аналог объекта оценки – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1).

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Субъекты оценочной деятельности – субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями  Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным настоящего Федерального закона.

Объекты оценки.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Информация (глоссарий), представленная в данном разделе и используемая в процессе оценки, позволяет Заказчику и Оценщику достичь однозначного понимания целей и методов оценки, правильно истолковать результаты.

«Бюро оценки Юрлова» предлагает услуги по оценке стоимости недвижимости в Российской Федерации, более подробно вы можете узнать об этом в соответствующих разделах сайта:

-Оценка квартиры

-Оценка коммерческой недвижимости

-Оценка зданий и сооружений

-Оценка коттеджей дачных и садовых домов

-Оценка недвижимости для целей аренды

-Оценка незавершённого строительства

Источник: http://ocenka-yurlov.ru/nedv/infa-nedv

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.